Fundos imobiliários RBRF11 e RBRX11 podem ser unificados; veja o que especialistas do BTG e do BB-BI dizem sobre a proposta.
Analistas do mercado de fundos imobiliários fizeram uma avaliação positiva da operação que prevê a incorporação do RBRF11 ao RBRX11, que está em análise pelos investidores dos dois FIIs. A votação vai até 20 de agosto e depende de quórum qualificado, ou seja, os votos devem representar pelo menos 25% da propriedade dos fundos.
O time de research do BTG Pactual acredita que a fusão “une a base de ativos maduros com uma abordagem mais flexível”. Para o BB Investimentos (BB-BI), casa de análises ligada ao Banco do Brasil, a proposta traz “mais pontos positivos que negativos”.
A proposta da RBR Asset é que a carteira de ativos do RBRF11 seja trocada por ctas do RBRX11, que serão entregues aos investidores do RBRF11, numa proporção inicialmente projetada de 10/8,8, ou seja: cada 100 cotas do RBRF11 valerão 88 cotas do RBRX11.
Os investidores também receberão o valor de cotas fracionadas, que serão reagrupadas e leiloadas, e um eventual saldo remanescente até a liquidação definitiva do fundo. Os montantes exatos serão divulgados à medida que o processo se desenrolar, ao longo dos próximos meses, caso a proposta seja aprovada.
Fundos imobiliários RBRF11 e RBRX11: conheça os ativos
O RBRF11 conta hoje com um patrimônio líquido de R$ 1,179 bilhão, o equivalente a R$ 8,62 por cota. Desse valor, a alocação principal é em cotas de outros FIIs, com 75%. O fundo fechou o mês de junho com cerca de 118 mil investidores.
Já o RBRX11 tem um PL de R$ 288 milhões, ou R$ 9,77 por cota, com a maior parte da alocação, 59%, em CRIs. O fundo também detém a propriedade de cotas de FIIs e ações de empresas do mercado imobiliário, e terminou o mês de junho perto dos 12 mil cotistas.
O BTG destaca que a transação tem como principal racional o fortalecimento do RBRX11 como um FII multiestratégia, mais líquido e diversificado. Após a operação, o fundo terá aproximadamente R$ 1,5 bilhão de patrimônio líquido e cerca de 130 mil cotistas, tornando-se o terceiro maior ativo desse segmento no mercado nacional.
“O movimento é positivo. Para os investidores do RBRF11, os principais benefícios estão na perspectiva de maior retorno potencial e no acesso a estratégias anteriormente indisponíveis”, explicam os analistas do BTG. Estabelecido como um FOF (fundo de fundos), o RBRF11 tem como premissa principal negociar cotas de outros FIIs.
Cotação RBRF11
Gráfico gerado em: 28/07/2025
6 Meses
Já o RBRX11, como FII multiestratégia (ou “hedge fund”, como o setor também é chamado no mercado), tem uma tese pautada por mandatos amplos e flexíveis, com acesso a qualquer tipo de ativos relacionados ao mercado imobiliário. “Isso permite capturar retornos com maior assimetria, como em operações de equity preferencial com TIRs superiores a 22% ao ano”, diz o BTG, citando projetos de desenvolvimento presentes na carteira do RBRX11.
Maior facilidade para reciclagem de ativos
A análise é positiva também para os atuais investidores do RBRX11 porque a incorporação terá ao portfólio ativos com geração de caixa estável, o que dilui riscos de concentração e liquidez, bem como posiciona o fundo de forma mais representativa no mercado. “A combinação dos mandatos viabiliza rebalanceamentos táticos e maior poder de barganha em novas operações, ampliando o potencial de retorno”, completa o BTG.
Cotação RBRX11
Gráfico gerado em: 28/07/2025
6 Meses
O BB-BI também enfatiza as vantagens de uma reciclagem mais acelerada de ativos oriundos do RBRF11, que beneficiará os cotistas dos dois fundos imobiliários envolvidos na operação. “Em linhas gerais, esses ativos possuem um preço médio de aquisição que limita as reciclagens com ganhos, mas, ao serem transferidos ao RBRX11, esses mesmos ativos integrarão o portfólio a valor patrimonial, ou seja, abre-se espaço para destravamento de valor no curto prazo”, apontam os analistas.
