O TRX Real Estate (TRXF11) concluiu a venda do imóvel Assaí Teresina, localizado em Piauí, por R$ 69 milhões, operação que marca mais um passo na estratégia de reciclagem de portfólio do fundo.
De acordo com a gestora, a transação resultará em um lucro líquido estimado de R$ 7,1 milhões para o TRXB11, equivalente a R$ 1,90 por cota, o que corresponde a uma TIR de aproximadamente 10,5% ao ano, ou 131,7% do CDI no período em que o ativo esteve no fundo. Para o TRXF11, maior investidor do TRXB11, o ganho esperado é de R$ 0,22 por cota.
O contrato prevê o pagamento de R$ 44 milhões à vista — dos quais R$ 43,3 milhões foram destinados à recompra de créditos imobiliários vinculados a um CRI emitido pela Bari Securitizadora — e outros R$ 25 milhões parcelados em 25 prestações mensais de R$ 1 milhão.
A venda também contribui para reduzir a alavancagem do TRXB11, com a quitação de cerca de R$ 43 milhões referentes ao saldo devedor do CRI que havia financiado a aquisição do ativo.
O valor da transação ficou em linha com o último laudo de avaliação e representa um cap rate de 7,85%, considerando o aluguel vigente à época da assinatura do memorando de entendimentos.
TRXF11 compra 3 imóveis do GPA na Grande SP
Recentemente, o fundo imobiliário TRXF11 concluiu a aquisição de mais três imóveis ocupados por lojas do GPA — Grupo Pão de Açúcar localizadas na região metropolitana de São Paulo. Dois dos imóveis estão na capital, nos bairros Lapa (zona oeste) e Santana (zona norte), e o terceiro se localiza na Granja Viana, em Cotia, próximo à região oeste de São Paulo.
Os imóveis estão locados por meio de contratos atípicos, com prazos de vigência que variam de 15 a 20 anos. Esse tipo de acordo tem cláusulas que garantem o pagamento de todos os aluguéis devidos até o fim do acordo em caso de rescisão antecipada.
O valor nominal da negociação é de R$ 98.850.404,92. sendo que R$ 43.508.624,91 foram pagos em dinheiro. O restante, R$ 55.341.780,02, equivale ao saldo devedor de dois CRIs que foram assumidos pelo fundo e estão atrelados aos aluguéis devidos pelo locatário.
Como inicialmente não haverá incremento nas receitas, também não há previsão de mudança nos dividendos do TRXF11, que permanecem no guidance de R$ 0,90 a R$ 0,93 por cota até o fim do ano. O yield on cost da transação é de 10,5%, considerando o valor desembolsado e o carrego dos CRIs, que têm taxa média de IPCA + 5,17%.
