Fundos imobiliários tiveram recuo em julho, depois de um primeiro semestre de forte recuperação; o que virá nos próximos meses?
Após um primeiro semestre de recuperação para o IFIX, o mercado de fundos imobiliários (FIIs) começou a segunda metade de 2025 com um cenário desafiador pela frente, mas repleto de oportunidades. Gestoras avaliam que, apesar da pressão macroeconômica, há espaço para valorização em setores específicos e janelas pontuais de alocação — especialmente para fundos com caixa disponível e capacidade de adaptação.
Para a Zagros Capital, gestora dos fundos GGRC11 e ZAGH11, o investidor precisa estar atento a alguns gatilhos que podem sustentar ou acelerar essa valorização: eventuais cortes na Selic, redução das incertezas fiscais — principalmente a discussão sobre a possível tributação dos dividendos a partir de 2026 — e a continuidade da recuperação operacional em setores-chave.
Ainda assim, a maioria das casas vê fundamentos sólidos em diversas teses, com destaque para logística, crédito imobiliário, fundos de shoppings e até mesmo escritórios, que começam a dar sinais de recuperação.
“Vemos um momento de oportunidade nos fundos de tijolo. Quando os juros estão altos, surgem mais e melhores ativos à venda. É o momento ideal para se posicionar e esperar a recuperação do mercado de capitais no médio e longo prazo”, afirma a AZ Quest Panorama, que também aposta fortemente no setor logístico e em incorporações residenciais de média e alta renda. A gestora é responsável pelo AZPL11.
Já para os fundos de crédito, o cenário continua positivo. A combinação de taxas elevadas e isenção de imposto de renda mantém o apelo desses ativos. “Acreditamos que o setor de papel deve apresentar ganhos mais rápidos neste semestre, especialmente com a possível queda da Selic”, pontua Rodrigo Possenti, head de fundos imobiliários da Fator, gestora dos FIIs VRTA11, VRTM11, OUJP11 e do Fiagro OIAG11.
Na avaliação da RBR Asset, mesmo diante da valorização recente do IFIX, ainda há espaço para oportunidades em fundos imobiliários sendo negociados com desconto, ou seja, abaixo do valor patrimonial. “O índice segue negociando com mais de 10% de desconto sobre o valor patrimonial e um dividend yield médio de 13,5% ao ano. Os fundamentos operacionais continuam saudáveis, com vacância controlada e reajustes nos aluguéis”, afirma a casa.
“O ambiente ainda exige seletividade e disciplina, mas há boas oportunidades, especialmente em fundos descontados com ativos de qualidade e gestão ativa”, completa a gestora com uma série de fundos em seu portfólio, entre eles PULV11, TOPP11, RBRY11 e RPRI11.
Fundos imobiliários: quais os setores mais promissores?
O setor de imóveis logísticos permanece como uma das teses mais fortes entre as gestoras. Além da baixa vacância, o crescimento do e-commerce e a demanda por galpões de qualidade mantêm os ativos aquecidos. “Os fundos logísticos seguem beneficiados por uma demanda estrutural. Os preços de locação continuam em alta, e a vacância está entre as menores da história”, destaca a RBR.
Outro setor que deve ganhar fôlego no segundo semestre é o de shoppings. Segundo a RBR, esses fundos ainda negociam com desconto médio de cerca de 19% sobre o valor patrimonial, mesmo com melhora consistente nos indicadores operacionais, como vendas e fluxo de clientes.
Ao lado dos logísticos, o segmento de renda urbana chama a atenção da Zagros. “Do lado setorial, enxergamos maior potencial nos fundos logísticos, que seguem com demanda sólida e boa reposição inflacionária. A renda urbana também deve seguir resiliente. Já os fundos de papel oferecem carrego atrativo, mas devem apresentar maior volatilidade”, diz a gestora.
Apesar das oportunidades, o consenso entre as casas é de que o juro real elevado continua sendo o maior entrave para uma valorização mais ampla das cotas. A Selic ainda se mantém em 15%, seu patamar mais elevado em 19 anos, e o mercado aguarda com cautela os próximos passos do Banco Central.
“A combinação de inflação ainda acima da meta, Selic elevada e incertezas fiscais mantém o mercado instável. Não visualizamos nenhum gatilho com potencial de valorização tão forte quanto o início de um ciclo de corte nos juros”, diz Possenti, do Fator.
A Guardian, gestora dos fundos imobiliários GARE11 e GAME11, também reforça a cautela, projetando uma Selic terminal em torno de 15% ao ano para 2025 e IPCA em 5,4%. “Dentro dessa nova realidade de juros reais elevados, já iniciamos alguns movimentos no mercado secundário, aproveitando as assimetrias de risco-retorno que surgiram”, diz a empresa.
Taxação de dividendos no foco
Outro ponto de atenção levantado pelas gestoras é a possibilidade de tributação dos rendimentos de FIIs e CRIs a partir de 2026. Embora ainda incerta, essa discussão tem potencial de impactar o apetite do investidor e os preços no mercado secundário.
O tema será discutido pelo Congresso nos próximos meses, depois de ser proposto pelo governo na Medida Provisória 1.363. “A maior clareza sobre temas regulatórios pode contribuir para destravar valor, mas esse é um ponto que ainda permanece em aberto”, avalia a RBR sobre o assunto.
O setor de crédito imobiliário também segue no radar. Para a AZ Quest, os fundos imobiliários de recebíveis continuam atrativos, enquanto a Fator projeta que esse segmento será o primeiro a reagir a um eventual ciclo de queda dos juros. “Os fundos de papel acompanham de perto as expectativas de inflação e taxa Selic. Se os cortes vierem, veremos uma resposta rápida”, comenta Possenti.
