O fundo imobiliário GARE11 anunciou na última sexta-feira (24) sua 7ª emissão de cotas. Conforme antecipado pela gestão no último relatório, a nova oferta foi estruturada para o fundo repor os imóveis de renda urbana que serão potencialmente vendidos a um fundo da XP Asset, sem a necessidade de consumir o colchão de disponibilidades do FII ou lançar mão de novas dívidas.
Segundo a Carta do Gestor, a decisão por uma movimentação coordenada — combinando a venda de ativos com a aquisição de novos imóveis — busca não apenas fortalecer os fundamentos atuais do portfólio, como também responder aos sinais do mercado quanto à estrutura de capital do fundo. Com isso, a gestora pontua que o fundo seguirá um caminho para uma “alavancagem líquida” negativa.
A nova oferta de cotas do GARE11 visa a captação-alvo de R$ 400 milhões e possibilidade de lote adicional. A operação marca mais um passo estratégico da Guardian Gestora na consolidação da tese do fundo, que une ativos de qualidade, contratos atípicos de longo prazo e inquilinos de alto rating de crédito.
A 7ª Emissão de Cotas do GARE11 tem como valor unitário de R$ 9,00, que corresponde ao valor patrimonial das cotas no final de junho de 2025.
A esse valor, é adicionado um custo de distribuição de R$ 0,01, resultando em um Preço de Aquisição total de R$9,01 por cota.
Esse custo, equivalente a 0,11% por cota, será destinado ao pagamento dos custos da oferta, e qualquer saldo positivo será incorporado ao patrimônio do FII.
A estrutura da oferta do GARE11 foi desenhada com base em dois cenários
O primeiro cenário é a aquisição de novos imóveis + cotas do FII Artemis 2022: a emissão seria destinada à compensação de créditos pela aquisição de 10 novos imóveis de renda urbana, com contratos atípicos e locados a inquilinos com rating de crédito AAA (que estão sendo negociados pela gestão do fundo).
Além disso, há também a previsão de aquisição da fatia de cotas do FII Artemis 2022 (FII que já é controlado pelo GARE11) emitida para a amortização de CRIs realizada no final de 2024, conforme já previsto e detalhado em relatórios anteriores.
A fotografia potencial do fundo neste cenário passaria a contar com 39 imóveis, distribuídos em 13 estados e locados a 9 inquilinos, todos mediante contratos atípicos, com WAULT de 12,5 anos. A alavancagem líquida, atualmente em 27%, recuaria para 14%.
O segundo cenário da oferta é a aquisição de novos imóveis + cotas do FII Artemis 2022 + CRIs compromissados. Além das movimentações previstas no cenário 1, este cenário contempla a aquisição de mais 3 imóveis, totalizando 13 novas propriedades.
Além desses imóveis, o cenário prevê a captação de recursos adicionais para reforço da posição de caixa do fundo, ampliando significativamente o colchão de liquidez.
A fotografia potencial do portfólio alcançaria 42 imóveis, distribuídos em 14 estados e locados a 10 inquilinos — com contratos atípicos e WAULT de 12,6 anos. Neste cenário, a alavancagem líquida seria reduzida a apenas 3%.
A nova emissão reforça a estratégia de longo prazo do GARE11, combinando crescimento patrimonial, diversificação de portfólio e queda substancial na alavancagem.
