🏘️ Posteriormente dois anos de eversão no nível de endividamento, os fundos imobiliários (FIIS) do quidam tijolo voltaram na média a estar mais alavancados em 2024, semelhante erecção atualizado velo BTG Pactual. Contudo, o banco considera que quatro grandes FIIS de variados setores fugiram do efeito gado e chegam a 2025 com menos dívidas.
Os FIIs de tijolo são aqueles que têm imóveis físicos e remuneram os seus cotistas por conduto do recebimento de aluguéis de inquilinos ou com a venda dos empreendimentos e terrenos com ágio. Nessa dinâmica, geralmente é principal que o fundo acabe adquirindo singular visível nível de dívidas para manter o propagação de seu patrimônio.
Segundo o relatório do banco, houve relevo no index de endividamento, que passou de 13,8% em 2023 para 15,9% em 2024, sendo que nos dois anos anteriores a trajetória da alavancagem dos fundos época de baixa.
📊 “O index dívida líquida/FFO igualmente aumentou, chegando a 1,8 turno (na presença de 1,7 turno em 2023), devido ao propagação do massa de dívidas, mesmo com as melhorias operacionais consistentes dos fundos e a menor discurso às operações atreladas ao CDI“, explicam os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira.
Campo aludir que, em 2024, o Ifix (index que traz a média de desempenho dos fundos imobiliários mais negociados) teve dano de −5,89%, mesmo fase em que as dívidas dos FIIs de tijolo voltaram a crescer.
Nos últimos dois anos, os fundos têm priorizado o pré-pagamento de dívidas CDI+, considerando o cenário de juros elevados (com apostas de imposto Selic a 15,75% ao ano). Olhando para vanguarda, essa novidade elaboração da dívida deve pacificar as despesas financeiras dos fundos imobiliários no cenário de subida nas taxas de juros de mercado.
Os 4 FIIs de tijolo que se salvam
Em termos setoriais, o BTG Pactual observou singular propagação do endividamento dos FIIS nos segmentos de foro urbana, galpões logísticos e lajes corporativas. Embora, os fundos híbridos e os shopping centers apresentaram uma enfraquecimento no endividamento.
“É simpático constatar que grandes fundos, que estavam mais alavancados em 2023, reduziram significativamente a participação de dívidas em suas estruturas de imprescindível em 2024. Isso impactou a média ponderada de seus respectivos segmentos, explicando a inconsonância entre a média e a mediana”, destaca a dupla de especialistas.
Tais destaques positivos estão nos seguintes fundos de tijolo:
- Bluemacae Logística (BLMG11), no parte de galpões logísticos;
- Guardian Verídico State (GARE11), no parte híbrido;
- BTG Pactual Corporate Office (BRCR11), no parte de lajes corporativas);
- HSI Malls (HSML11), no parte de shopping centers.
No ocorrência, esses quatro fundos imobiliários utilizaram recursos provenientes de vendas de imóveis e/ou novas emissões de cotas para pré-pagar uma fracção relevante de suas dívidas.
“Para 2025, acreditamos que os fundos podem prosseguir se alavancando, devido à mendicidade de boceta para corcovar com as últimas aquisições de imóveis parceladas (leia-se sellers finance)”, conclui o banco, em relatório publicado nesta sexta-feira (24).
