Fundo imobiliário XPML11 fecha julho com lucro de R$ 66,6 milhões e projeta fortalecimento de caixa com venda de participação em 9 ativos.
O fundo imobiliário XPML11 registrou em julho um lucro líquido de R$ 66,566 milhões, representando um aumento de 38,23% em relação a junho, quando o resultado foi de R$ 48,154 milhões. Mesmo com o aumento no lucro, a gestão manteve a distribuição de rendimentos em R$ 0,92 por cota.
O valor, que resultou num desembolso de R$ 52,183 milhões, foi creditado aos investidores em 25 de agosto, sustentando a política de remuneração do fundo, com foco em estabilidade na distribuição. O resultado acumulado não distribuído, considerando ainda as participações nos shoppings Internacional Guarulhos e Grand Plaza, ficou em R$ 0,58 por cota ao final de julho.
A receita bruta do XPML11 totalizou R$ 76,274 milhões, sendo a maior parcela proveniente de receitas imobiliárias, que somaram R$ 72,974 milhões. Além disso, o fundo obteve ganhos adicionais de aplicações em renda fixa (R$ 1,398 milhão) e de investimentos em outros FIIs (R$ 1,902 milhão). As despesas no mês atingiram R$ 9,707 milhões.
No âmbito operacional, destaque para a melhora em indicadores de vendas e NOI (lucro operacional líquido). O índice de vendas por metro quadrado aumentou 6%, atingindo R$ 1.574/m², enquanto o NOI por metro quadrado cresceu 4,8%, chegando a R$ 133/m² em julho, na comparação com o mesmo período do ano anterior. Essas métricas refletem maior desempenho dos ativos do fundo.
XPML11 encaminha solução para parcelas devidas com venda
A XP Asset reiterou a informação, divulgada em relatórios anteriores, de que há previsão de reforço de caixa para equilibrar as contas. Estima-se um déficit de aproximadamente R$ 369 milhões ao término do ano, considerando recebíveis, liquidez disponível e obrigações de pagamento referentes a compras realizadas a prazo desde o ano passado.
Para mitigar essa situação, o fundo assinou, no final de agosto, um memorando de entendimento para a venda de participação em nove shoppings — uma transação avaliada em R$ 1,6 bilhão. A compra será realizada pela Riza Real Estate, que planeja criar um novo FII para administrar os ativos. A venda prevê pagamento de cerca de 68% à vista, aproximadamente R$ 1,1 bilhão, com o restante parcelado em até cinco anos.
Os shoppings envolvidos na transação são os seguintes:
- 45% do Tietê Plaza Shopping, em São Paulo;
- 15% do Partage Santana Shopping, em São Paulo;
- 25% do Campinas Shopping, em Campinas (SP);
- 20% do Grand Plaza Shopping, em Santo André (SP);
- 17,5% do Caxias Shopping, em Duque de Caxias (RJ);
- 100% do Shopping Downtown, no Rio de Janeiro;
- 40% do Shopping Metropolitano Barra, no Rio de Janeiro;
- 39,99% do Shopping Ponta Negra, em Manaus;
- 14,31% do Shopping Bela Vista, em Salvador.
A expectativa é que esse movimento gere uma liquidez de aproximadamente R$ 1 bilhão e um ganho de capital de R$ 278 milhões, o que potencialmente pode resultar em uma distribuição bruta de dividendos de cerca de R$ 4,90 por cota. Parte desse valor deverá ser usada para quitar obrigações em andamento, adiando a necessidade de captar recursos adicionais.
Apesar dos desafios, a avaliação da gestão é de que a estrutura do XPML11 permanece sólida. O patrimônio líquido do fundo está em torno de R$ 6,4 bilhões, com ativos imobiliários avaliados em R$ 7,9 bilhões. A dívida atual é de R$ 550 milhões, o que implica um loan to value (LTV) de aproximadamente 8%, considerado saudável para o setor de fundos imobiliários.
