XPML11 precisa captar cerca de R$ 350 milhões até o fim do ano; gestão explica opções para cumprir essas obrigações.
“Sabemos que esse é o principal assunto que envolve o fundo, mas não estamos preocupados e podemos garantir que o XPML11 não vai quebrar”, afirmou Felipe Teatini, gestor do fundo. Ele participou do Liga de FIIs, programa com o professor Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research, e Marx Gonçalves, head de FIIs da XP Investimentos.
O valor estimado dos pagamentos é de cerca de R$ 780 milhões, já considerando os juros que serão embutidos nas parcelas até o pagamento. A captação em torno de R$ 350 milhões foi citada nos últimos relatórios gerenciais, considerando os recursos em caixa e o fluxo de recebimentos projetado até o fim do ano.
Questionado sobre impressões do mercado de que o XPML11 está muito alavancado, Teatini diise que o grau de endividamento atual do fundo é similar ao dos últimos anos, e que o maior problema é que o custo de capital é maior hoje, devido à Selic a 15% ao ano, maior nível desde 2006. “O alerta que existe é a necessidade que temos de fazer esse pagamento em dezembro, mas estamos tranquilos”, disse.
Teatini lembrou que o XPML11 captou cerca de R$ 2,8 bilhões em duas emissões de cotas concluídas no ano passado, quando o cenário macroeconômico projetava a queda da Selic para até um dígito. E explicou que o fundo teve oportunidades de compra que não poderia desperdiçar, como a aquisição de parcelas de shoppings dos grupos Multiplan (MULT3) e Allos (ALOS3).
XPML11 projeta vendas para pagar obrigações de curto prazo
Ele explicou, no entanto, que essas oportunidades fazem com que o atual portfólio do fundo fuja das cartacterísticas inicialmente traçadas pela gestão, cujo foco é deter participações minoritárias de empreendimentos líderes de mercado em seus segmentos e localizações.
O XPML11 hoje é dono, por exemplo, de 90% do Tietê Plaza Shopping, na zona oeste de São Paulo, e 70% do Shopping Metropolitano Barra, na zona oeste do Rio. Ambos adquiridos num pacote bilionário junto à Syn — cuja parcela devida para dezembro deste ano pode chegar a R$ 700 milhões.
“No ano passado compramos essas participações grandes, e gostamos da ideia de uma venda de ativos que possa reposicionar o portfólio para ter apenas participações minoritárias e incluir shoppings que estão fora de nosso desenho”, explicou Teatini. Segundo ele, já há negociações em andamento que podem inclusive destravar ganho de capital para os cotistas.
Outra opção será ampliar a alavancagem, por meio de uma operação estruturada que pode ser condicionada à receita de um ou mais shoppings. Isso poderia impactar os dividendos do XPML11 no médio prazo, já que reduziria a margem de lucro e, consequentemente, o valor a ser repassado aos investidores. Nos últimos meses os dividendos têm sido de R$ 0,92 por cota.
O XPML11 tem um patrimônio líquido de R$ 6,5 bilhões, ou R$ 115,57 por cota, e fechou o pregão da última sexta-feira (15) negociado a R$ 100,35, um P/VP de 0,87x. Esses valores dificultam a possibilidade de uma emissão de cotas para a captação dos recursos. “Sigo confiante numa solução que vai evitar nova alavancagem e deixar os indicadores do fundo melhores como um todo”, conclui o gestor.
